售楼人员的开场话术

售楼人员与顾客交谈的开场白很重要，因为如果售楼人员不注意的话，可能会把潜在的顾客“赶跑了”。下面就来说说售楼人员的开场话术，大家千万别错过。

售楼人员的开场话术

前段时间，去某售楼中心买房子，售楼人员笑吟吟快步迎上来，开口就问：“先生，你的车停在哪里了?”

我一头雾水，惊讶地如实说：“我没有车呀!”

她更惊讶：“不会吧，你是大老板没有车?哦，我明白了，你是要么不买车，一买就买高档跑车那种人。”

听得我心里很爽，魔鬼词典上说，“爽”就是一个人身边有四个小蜜。

近日，开车去售楼中心买房子，售楼人员张口即来：“先生是开车来的吧?”我点点头，接着问她，你怎么知道?

她说：“一看你就是大老板。”我心里又是一爽，虽然没有那么多小蜜。

售楼人员为什么老拿车说事?因为如今的小轿车就像古代的高头大马，是身份的象征。恭维目标消费者有车，可能是售房销售约定俗成的开场话术。这句话术比“随便看看”高明很多。

售楼人员的销售话术

当有客户问：你们的土地使用年限多少年。

答：40年。回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。

问：你们小区会设计垃圾库吗?

答：会。如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼人员绝对不会说就在你楼下的。如果你聪明多问：在哪里。售楼人员会按照蓝图的位置告诉你准确位置(比如说在20号楼与22号楼之间)，但绝对不会用手指着你楼下说是这里。

问：这房屋有窗户吗?

答：有。的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。

问：你们的房屋采用保温节能材料了吗?

答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。

问：请问什么时候能办理产权证。

答：交房后天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。售楼人员说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼人员回答的是何时去办理，无形中为开发商争取了时间。

问：产权证和土地证由你们办理吗?

答：由我们办理，相关税、费你们出。 一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊!

问：物业管理费多少。

答：0.6元/㎡每月。 客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出来吗? 这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/㎡?月。

开发商会想方设法的规避责任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。

大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装费，开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们已经向相关部门支付了这笔费用，那么算了客户头上是少不了的;但是在规定出台后，开发商才开发地但是仍收初装费那就是开发商有点过了，这种情况你可以到房管部门投诉，但是按正常情况没多大意义(只是个人意见)，你只有选择买与不买，或者和他们经理协商能不能免了这笔费用。

如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照顾客提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，客户可根据实际情况来处理权力。但是开发商在没有告知客户的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了(商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务)，买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。但是在实际中，遇到这种情况最好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼部座谈，记住哦，最好是售楼部。

售楼人员的销售话术陷阱

第一、避重就轻优点夸大缺点缩小

你要说一个项目完全没有缺点那是不可能的，但是售楼人员一般不会主动提及项目的缺点。如果你一定要用隔壁项目的优点来比较话，那么就会避重就轻的谈一下。比如你说隔壁项目的价格要便宜一些，但是售楼人员会说我们是准现房或者户型更好等等。

又或者说你提到了项目配套有点少，周边没有菜市场等等。售楼人员通常会把周边的一些超市让你作为买菜的首选。又或者说弱化距离感，现在家家都是用冰箱的，并不需要天天买菜，而且我们离菜市场也不是非常远，一个星期一次并没有什么问题。

第二、互相配合的让利套路

大家在买房的时候自然是希望有多便宜就多便宜了，但是呢售楼人员能够给你的折扣优惠是很低的。不可否认的是，售楼处不同级别的管理层能够给出的优惠都不一样，如果你能够找到更高的人员也不用跟售楼人员在这里要优惠了。

为此呢，一些售楼人员为了能够更加显得有诚意，对于你的优惠要求会说向上级领导申请一下。有些人是电话，有些人是找一个看似领导的人进行商量。可惜的是，售楼处的工作人员基本上衣服都差不多，开发商级别的领导也不会天天在售楼处。所以呢，有的时候这个“领导”并不一定就是真正的领导。

第三、一个简单的问题可能就会暴露你的真实需求

大家在买房的时候通常会关注两个问题，一个是学区一个是配套，如果家里孩子马上要上学的话，往往对于学区房会比较着急。然而如今的学区房信息并不是一定要去售楼处才能了解到，而且就算到售楼处你问了学区的信息也没有关系。

但是，这个时候很多售楼人员还会紧跟着问你一句家里小孩多大了，由这个问题就可以推断出你是不是已经结婚，是不是有小孩，小孩是不是到了入学年龄。如果要到入学年龄了，那么对于学区房肯定是比较着急的，售楼人员在后面会有可能对你进行逼定。比如说我们这里的机构更好或者不需要房产证，直接用购房合同就能入学等等。

第四、说的再美好再诚信的未来配套都是浮云

人都是一个感情动物，有些售楼人员也是比较有亲和力，并且会真心帮助大家买房。不过呢，再真心的售楼人员也不可能给你保证未来的小区配套，况且这些事情她们也说了不算。