土地增值税计算方法

（一）土地增值税的征税范围

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。它是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。国务院于1993年12月13日发布了《我国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《我国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

（二）土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。即无论是法人还是自然人，无论是外资企业还是内资企业，无论是什么性质的企业，无论是中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明；对于不属于征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。

（三）土地增值税的纳税申报

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款；以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。免征：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（五）土地增值税的纳税地点

不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。