如何开展物业工程管理

物业工程管理包括对建筑主体维修保养和设备设施维护保养两个方面。对建筑主体进行维修保养，即物业工程部应结合楼宇自身特点，对楼宇主体结构、附属结构进行有计划的维修、保养，执行相关法律、法规，保证房屋结构及附属结构完好。那就来如何开展物业工程管理吧?下面，勤学小编给大家整理了相关的项目管理技巧。

一、关于物业公司的绩效考核周期

物业公司的绩效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核组成。月度考核主要适用于对一线服务的员工进行考核，考核人员是管理人员，考核结果与被考核人的业绩工资挂钩。季度考核重点在于对管理人员进行考核，目的是对所在管理项目的业绩进行动态评价、监督与跟踪并适时调整。年度考核属于普及性考核，其评价依据直接地反映在管项目年度核心指标完成情况。

二、物业工程管理的考核内容

虽然我国《物权法》将物业企业的性质定位为服务企业，但是物业企业的经营意识由“管理”向“服务”的转换却需要一个漫长的过程。目前，工程部综合维修服务人员的主要工作还是集中于简单人户维修和客户沟通层面，大多只是为了维系客户关系，为物业管理费用收缴打打基础，并没有上升到对特约代办服务进行探索和挖掘的高度。非财务指标考核尚少，存在考核指标不能量化，定性指标占有比重过大且缺乏灵活性的特征。

三、物业工程管理的考核主体

工程部综合维修服务人员由直属主管考核，工程部主管由工程部经理及项目经理按不同比例综合考核，工程部经理由项目经理考核。

四、物业工程人员的绩效考核评价方法

关键事件法，即参与考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过下作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对下作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并根据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不足之处的具体对策。

(1)规范物业安全管理。要做好安全管理工作就必须有相应制度的进行约束和保障，规范的管理制度可以约束监督者的言行，从而可以及时的发现在安全管理工作中出现的问题和漏洞，从而能够及时的做出改正，物业安全管理主要包括所辖区的防火、防盗以及防破坏等等的安全管理措施，在管理的过程中要严格的遵守《治安管理条例》 ，防止在物业的管辖区影响他人正常生活的行为发生，遇到非法持有枪支弹药以及非法侵入住宅的行为移交公安机关进行处理。要预防火灾的发生，大力宣传消防安全知识，对所辖区范围内的消防器材要定期进行检查和维护，制止乱丢垃圾的行为，做好车辆的行使和停放工作，保证过往人员和车辆的安全。

(2)加强辖区的安全教育。首先要开展一些教育活动来提高物业服务公司员工的安全意识，比如开展安全专业知识的培训、安全案例的教育以及一些消防演练等，使员工能够在遇到一些突发事件时，能够正确及时的采取相应的措施，能够时刻保持高度的安全责任意识，只要这样才能谨小慎微，将肯能发生的损失降低到最低。其次就是开展安全教育活动提高所辖区内业主的安全意识，使他们能够正确的认识到安全的重要性，与自己的生活关系紧密，这样才能在以后配合物业人员的安全管理工作，从而共同参与到安全管理工作当中。

(3)增强物业的安全保障。物业企业的职责就是保障所辖区内业主的人身和生命财产的安全，要为业主提供安全保障体系。首先就是需要建立一支专业性比较强业务能力水平高的队伍，这是安全保障的基础。其次就是安排的秩序维护员的数量要能够承担起所辖区域内的秩序维护的任务，而且要求人员必须都经过严格的技能培训，保证在上岗前都能具备一切秩序维护员的能力。还有就是要为工作人员提供必要的装备以及工具。

(4)提高安全管理的应变能力。在进行物业安全管理的时候，经常会发生一些突发事件，这也是安全管理工作中比较难控制事情，突发事件主要包括消防事故、突发事件以及自然灾害三种，当突发事件发生后要沉着应对。在处理自然灾害的时候要求管理人员熟悉本地区的环境，并采取一些预防措施来处理事故造成的危害。处理消防事故的时候要培养一支专业的消防队伍，队员要掌握扎实的防火救火知识，以及面对火灾的自救方法，同时还要定期举行消防演习，以及检测消防设备的是否正常，要在业主之间宣传消防知识，使消防观念扎根心里，避免损失的产生。

1.由于房屋使用期限较长，在使用中由于各种自然或人为的因素影响，同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的，当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修、或翻修，因此，物业维修管理工作大多是经常地、不定期的。

2.由于物业的各个部位，如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏，这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性，这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求，工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。

3.物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图，只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修，要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。

4.物业结构、设施、设备的多样性，决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说，由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素，与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以，对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。

5.根据商品经济的价值规律，物业公司提供服务应获取适当利润。所以，物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一种有偿服务，而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。